Nákup nemovitosti: 7 věcí, které byste měli vědět o předběžné smlouvě

Přípravná fáze před podpisem smlouvy, předběžná smlouva jde daleko nad rámec jednoduché dohody v zásadě mezi prodávajícím a kupujícím nemovitosti. Tato klíčová fáze transakce by proto neměla být přehlížena a je důležité, aby obě strany věděly nejen hlavní charakteristiky, ale také důsledky. Swixim international a pan Bruno DI MAGGIO, notářský asistent, vám poskytnou vysvětlení a doporučení. Site Stránka s cílem zjistit ceny nemovitostí

1. Co je předběžná smlouva?

V rámci transakce s nemovitostmi podepsání a předběžná smlouva není právně závazné. Obě strany se mohou velmi dobře vyjít a uzavřít společně, aniž by projely tento krok. V praxi je používání předběžná smlouva je téměř systematický, protože to umožňuje definovat obrysy operace a z chránit jak prodejce, tak kupujícího, Nezbytná přípravná fáze a před podpis závěrečné listiny o prodeji, předběžná smlouva formalizuje dohodu obou stran, zavazuje je a zajišťuje jejich bezpečnost. Vyhýbá se všem možným právním problémům souvisejícím s transakcí.

2. Musí být předběžná smlouva podepsána před notářem?

Předběžná smlouva může mít několik podob. Může to být pod soukromý podpis (tj. podepsány pouze stranami aktu) nebo autentický (tj. obdrželi před notářem, který jej také podepisuje). Když se obě strany rozhodnou podepsat a kupní smlouva, ve skutečnosti neexistuje absolutně žádná povinnost, aby se tak stalo před notářem, s výjimkou zvláštního případu: pokud prodávající a kupující zajistí doba platnosti kompromisu delší než 18 měsíců.
Je-li kompromis vypracován a podepsán notářem, mohou existovat dva, a to prodávající a kupující. Tato forma však zahrnuje náklady, které nese kupující, přibližně 400 EUR, což zahrnuje registrační poplatek 125 EUR z důvodu stavu a odměny práce notáře za přípravu předběžné smlouvy. ,
Na rozdíl od slib prodat, kompromis nemusí být registrován u správců daně. Je však možné tak učinit, zejména pokud si obě strany přejí, aby byl akt vykonatelný vůči třetím osobám a stanovil mu určité datum.
vše realitní makléř držitel profesní karty je oprávněn sepsat a podepsat právní úkony pod soukromým podpisem. Což není případ Obchodní zástupci pověřeno realitním agentem.


3. Porozumění nebo slib prodat: jaké rozdíly v předběžné smlouvě?

Předběžná smlouva může být různých typů: kupní smlouva (synallagmatický příslib), jednostranný příslib prodeje a jednostranný příslib nákupu. Z mnoha důvodů tato praxe postupně opustila předběžnou smlouvu pod soukromou pečetí ve prospěch původní předběžné smlouvy. Díky dematerializaci notářských aktů (elektronický podpis) a vývoji zákona nyní notáři navrhují zavedení slibů prodeje.
Kompromis prodeje : Dříve to bylo obvyklé podepsat kupní smlouva, Prodávající i kupující se konečně zavázali uzavřít prodej nemovitostí, za cenu, na které se dohodli. Proto kromě zatažení pokud se jedna ze dvou stran v zákonné lhůtě vzdá podpisu konečného aktu, druhá strana jej může vynutit zákonnými prostředky a / nebo požadovat náhradu škody.
Jednostranný slib prodat : Majitel souhlasí s tím, že po určitou dobu prodá svůj majetek kupujícímu za stanovenou cenu. Tento příjemce to mezitím akceptuje prodejní nabídka bez závazku ke koupi. Prodávající mu proto poskytuje na omezenou dobu (obvykle 2 až 3 měsíce) exkluzivní „možnost“.Tato forma má zjevně výhodu, že je pro kupujícího méně omezující, ale ukládá mu stejné povinnosti a chrání prodávajícího, který na konci období může okamžitě vrátit svůj majetek k prodeji (na rozdíl od kompromisu) ).
Jednostranný příslib nákupu : V tomto případě pouze kupující souhlasí s nákupem. Tento formulář se používá v některých případech, kdy kapacita prodávajícího brání regularizaci úkonu (opatrovnictví, opatrovnictví ...), dokud se soudce opatrovnictví nedohodne na podmínkách prodeje.

4. Jaká ustanovení by měla být součástí předběžné smlouvy?

Doložky umožňují zajistit neplatnost předběžné smlouvy pokud se jeden z nich nestane a chrání veřejný kteří je nastavili jako podmínka prodeje.
Podmíněná podmínka pro získání úvěru : Vloží se, jakmile kupující použije a úvěr na bydlení k financování koupě nemovitosti precedentní podmínka umožňuje kupujícímu se odpojit od operace v případě odmítnutí financování. Splnění této podmínky bude muset zdůvodnit ve svých podmínkách žádosti (výše, sazba a doba trvání půjčky) a ve lhůtách, které mu byly uloženy, ale také dvou odmítnutí ze strany dvou různých organizací.
Podmínka precedentu při prodeji zboží kupujícím : Kupující možná bude muset prodat majetek, který mu náleží, aby financoval operaci. Pokud již byla podepsána předběžná smlouva na prodej jeho majetku, může ji požádat o nošení v podmíněném stavu jeho koupě. Pokud tedy nebude uskutečněn prodej jeho majetku, získá zpět svou svobodu a nebude nucen dokončit akvizici.
Jiné různé podmínky : Další předběžná ustanovení se běžně zavádějí v předběžné smlouvě: ustanovení týkající se práva obce na první odmítnutí, zejména neexistence věcného břemene nebo zejména neexistence registrace hypotéky. V některých případech však může kupující chtít zahrnout další precedensy, jako je získání stavebního povolení. Konečně, pokud jde o lhůty, je třeba poznamenat, že obvykle trvá 2,5 až 4 měsíce od podpisu předběžné smlouvy o prodeji a autentické listiny u notáře. Toto období umožňuje ověřit splnění všech podmíněných ustanovení a zejména ověřit získání půjčky kupujícím.

5. Předběžná smlouva: platby, které má provést kupující

Podepsání předběžné smlouvy je doprovázeno platba kupujícím částky peněz. Konvenčně stanoveno mezi stranami mezi 5% a 10% z prodejní ceny, tato částka je hrazena předání notáři kdo obdrží skutek. Bude odečtena z ceny při podpisu notářské listiny. Přestože je to vysoce doporučeno, je třeba poznamenat, že to není povinné. Pokud lze teoreticky pouze platbu provést přímo prodávajícímu, je tato praxe silně odrazována kvůli zjevným rizikům, která s tím souvisí. Jako součást a kupní smlouva, jedná se o kauci. V případě příslibu je to kapitálový příspěvek, Tato platba umožňuje jak potvrdit záměr nákupu, ale také nabídnout prodávajícímu dodatečnou záruku, pokud jde o bonitu kupujícího. Připomínáme, že tento vklad musí být vrácen kupujícímu, pokud se v něm stáhne zákonné podmínky, nebo pokud není splněna jedna z precedentních podmínek. Naopak, pokud ochranná lhůta je překročen, ale kupující se vzdá nákupu, tuto částku bude prodávající ponechat jako finanční náhradu. Kupující rovněž uhradí rezervu na náklady, mezi 350 a 550 EUR, která je před náklady na skutek.


6. Předběžná smlouva: informace o právu na odstoupení od smlouvy

právo na odstoupení je ochrana, která prospívá kupci nemovitostí. Byl vytvořen zákonem o „solidaritě a obnově měst“. Od vstupu Macron zákona v platnost je období SRU 10 dní (v porovnání se 7 dny dříve). Toto období běží ode dne následujícího po jeho oznámení kupujícímu. když autentický akt nepředchází a kupní smlouva, může kupující podepsat smlouva o prodeji po uplynutí 10denní doby chlazení.Je třeba poznamenat, že až na vzácné výjimky nebude mít kupující z této lhůty na odstoupení prospěch, ani profesionální kupec (zejména SCI). Během této lhůty pro odstoupení od smlouvy může kupující pouhým odesláním a doporučený dopis s potvrzením o přijetí, obrátit svůj závazek bez následků. Ať už je důvod k jakémukoli vzdání se, musí mu být vráceny veškeré částky (záloha). V praxi a vždy s tímto cílem dematerializace se oznámení stále více provádí elektronickou cestou, takže doporučený dopis je doručován e-mailem autorizovanou a certifikovanou společností (jako je AR24). Lhůta tedy začíná běžet ode dne po přijetí tohoto e-mailu.

7. Dokumenty před uzavřením předběžné smlouvy

K dokumentu musí být připojeno několik dokumentů předběžná smlouva chránit strany a dodržovat zákonná ustanovení platnosti. Za účelem poskytnutí co nejúplnějších informací jeho kupujícímu a osvobození od záruky skrytých vad má prodávající zejména povinnost nechat si předložit spis profesionální osobou diagnózy na nemovitost k prodeji, která bude zahrnovat zejména: diagnostika energetické náročnosti (DPE) diagnostika plynové instalace starší 15 let, diagnostika elektroinstalace déle než 15 let, azbest, olovo, termiti, stav rizika a znečištění půdy (v závislosti na roce výstavby nemovitosti). Buďte však opatrní, pokud jde o jejich platnost, tyto diagnózy jsou datovány a musí být platné v den podpisu.
Kromě toho od roku 2005 ALUR zákon (Březen 2014), pokud se prodej týká spoluvlastnická šarže, musí být kupujícímu zaslány další dokumenty, zejména dokumenty:

  • Vztah k organizaci spoluvlastnictví (zejména předpisy o spoluvlastnictví, zápisy z valných hromad za poslední tři roky)
  • Ve vztahu k finanční situaci kondominia (zeptejte se správce)
  • Ve vztahu k stavu budovy (kniha údržby, diagnostika ...).

Je třeba poznamenat, že pokud kupující nemá v den podpisu předběžné smlouvy všechny tyto informace, počátek lhůty pro odstoupení od smlouvy se poté odloží na den po dni, kdy chybějící prvky mu budou sděleny. Na straně prodávajícího je rovněž třeba připomenout, že výsledky těchto diagnóz neukládají žádnou povinnost vykonávat práci před podpisem smlouvy.


Znalecký posudek

Mezinárodní síť Swixim také radí jakémukoli kupci nemovitostí, aby požádal svého realitního agenta nebo makléře, aby jim poskytl jejich části ke čtení před kompromisním zasedáním. Budoucí kupující pak bude mít po celou dobu na to, aby si je prostudoval nebo dokonce položil potřebné otázky.

Přečtěte si také:

⋙ Real estate: 4 otázky, které byste si měli položit před nákupem
Credit Úvěr na nemovitosti: jak s ním dobře jednat?
⋙ Hypotéka: jak snadno změnit pojištění

Budete platit 4% daň z nabytí nemovitosti při koupi bytu? (Prosinec 2020)


Podělte Se S Přáteli:

Nové (přísnější) sankce pro nezaměstnané pracovníky

Nejkrásnější korsická jména pro chlapce